Zasiedzenie nieruchomości ma miejsce w sytuacji, kiedy dana osoba nabywa do niej prawo własności, nie będąc jej właścicielem. Taka możliwość ma miejsce w przypadku długotrwałego i faktycznego posiadania. Mowa tutaj zarówno o gruntach, jak i budynkach. Co ważne, nie ma możliwości zasiedzenia części danego dobra. Jednak, aby zasiedzenie było możliwe, konieczne jest spełnienie określonych warunków oraz potwierdzenie na drodze sądowej.
Czym jest zasiedzenie w dobrej wierze?
Jednym z przewidywanych przez prawo sposobów na zostanie właścicielem danej nieruchomości jest zasiedzenie. Ten rodzaj nabycia jest regulowany przez Kodeks cywilny. Do zasiedzenia dochodzi na skutek korzystania z określonego dobra i traktowania go jak właściciel nieprzerwanie przez określony czas bez oficjalnego przypisania tej funkcji. Prawo do własności nabywa się bez konieczności zawierania umowy, jednak musi być potwierdzone przez sąd. Z zasiedzeniem mamy do czynienia w sytuacji, gdy:
- posiadanie nieruchomości musi być samoistne;
- musi zaistnieć określony upływ czasu.
Posiadacz samoistny to osoba władająca danym dobrem, jak właściciel i zachowuje się tak, jakby nim był. Wiąże się to z ponoszeniem wszelkich opłat oraz podatków związanych z posiadaniem konkretnej nieruchomości, a także z pobieraniem z niej pożytki.
Polskie prawo rozróżnia dwa zasiedzenia tj. w dobrej i złej wierze.
Dobra wiara występuje wówczas, gdy dana osoba dokonuje zasiedzenia zgodnie z prawem, czyli uzasadnionymi okolicznościami i jest przekonana, że ma prawo do władania określonym mieniem. Jeżeli osoba ta, wiedziała, że nie ma tego prawa, wtedy mówi się o złej wierze.
Zasiedzenie w dobrej wierze – ile lat?
Upływ czasu jest podstawową przesłanką do zasiedzenia. Zgodnie z art. 172 § 1,2 Kodeksu cywilnego: posiadacz nieruchomości, który nie jest jej właścicielem, nabywa własność, jeżeli dysponuje nieruchomością nieprzerwanie przez 20 lat jako posiadacz samoistny.
Jakiego rodzaju obiekt może być objęty zasiedzeniem w dobrej wierze?
Przepisy prawa jasno określają, że zasiedzenie odnosi się wyłącznie do nieruchomości gruntowych i budynków, które są trwale związane z gruntem, bądź części tych zabudowań, jeśli na mocy przepisów stanowią odrębny od działki przedmiot własności.
Zasiedzenie nieruchomości w dobrej wierze
Nieruchomości są najczęstszym przedmiotem zasiedzenia. Mowa tutaj o budynku czy lokalu mieszkalnym, które stanowią przedmiot odrębnej własności. Stąd też nie ma możliwości zasiedzenia np. pokoju, ponieważ nie jest to odrębny rodzaj nieruchomości. Z kolei zasiedzenie gruntu w dobrej wierze często mylone jest z dzierżawą, która wiąże się z umową. Na jej mocy dzierżawcza jest posiadaczem zależnym, więc nie spełnia jednego z koniecznych warunków. Zasiedzenie działki w dobrej wierze jest możliwe po upływie 20 lat, będąc przy tym posiadaczem samoistnym.
Czego nie obejmuje zasiedzenie w dobrej wierze? Przykłady
Nie ma możliwości zasiedzenia części składowych rzeczy niebędących odrębnym przedmiotem własności, ponieważ nie mogą one być przedmiotem posiadania samoistnego, co z kolei jest jednym z warunków zasiedzenia.
W praktyce oznacza to, że nie można zasiedzieć części nieruchomości np. jednego pomieszczenia (pokój, strych, piwnica) w domu jednorodzinnym.
Jak wygląda postępowanie w sprawie zasiedzenia w dobrej wierze i w jakich sytuacjach może być wszczęte?
Osoba zainteresowana, która chce nabyć prawo własności do danej nieruchomości, uiszcza opłatę w kasie sądu lub przelewem na konto bankowe. Jest to warunek konieczny, aby sąd rozpatrzył sprawę. Następnie składa wniosek o zasiedzenie w dobrej wierze w sądzie rejonowym (właściwym dla miejsca, w którym znajduje się nieruchomość) w wydziale cywilnym. W jego przygotowaniu może pomóc jeden z naszych adwokatów ze Szczecina specjalizujących się w prawie cywilnym. Taki wniosek powinien zawierać:
- dane wszystkich osób, których dotyczyć będzie wynik postępowania;
- dane określające nieruchomość – adres administracyjny nieruchomości, powierzchnię, kategorię użytku, a także numer księgi wieczystej danej nieruchomości (jeżeli jest założona);
- odpis księgi wieczystej, jeżeli jest ona prowadzona dla danej nieruchomości;
- dowody świadczące o nieprzerwanym posiadaniu określonej nieruchomości np. wniesienie opłat oraz podatków.
Osoba, która zajmowała się oraz utrzymywała daną nieruchomość przez 20 lat, zgodnie z prawem może stać się jej prawowitym właścicielem. Umożliwia to zasiedzenie nieruchomości w dobrej wierze. Jednak by tak się stało, konieczne jest wypełnienie przesłanek oraz pozytywnie rozpatrzony wniosek przez sąd.